日銀は、2024年3月19日に開いた金融政策決定会合で、マイナス金利政策の解除の決断を下しました。政策転換の理由として日銀が挙げたのは、賃金と物価の好循環が「実現が見通せる状況に至った」段階だからとのことです。金融政策の変更は、世の中の経済、為替、株価など様々な方面に大きな影響を与えます。それはもちろん不動産も他なりません。金融政策をベースとする住宅ローンや不動産投資ローンにもどのような影響を及ぼすのか今後、注目が集まっています。

マイナス金利政策とはどういう政策だったのか？

マイナス金利とは、民間の金融機関が中央銀行（日銀）に預けている預金の一部の金利をマイナスにする政策です。お金を預けると利子をもらえるのが普通ですが、この政策により、民間の金融機関が日銀に資金を預けたままにしておくと、金利を支払わなければならくなり、そうすることで、金融機関が企業への貸し出しや投資に資金を回すように促し、経済の活性化を目指すための政策だったのです。

これまでの住宅ローン金利と不動産市場

国土交通省が発表している「不動産価格指数」（上）と「民間金融機関の住宅ローン金利推移」（下）を見比べたところ、2013年以降、日銀の異次元金融緩和と呼ばれる超低金利政策から金利と不動産価格が反転していることが分かります。より過去のデータを遡れば、金利の下落と同時に不動産価格が下落した時期もあるため一概には言えませんが、現在の時点で金利が不動産価格に影響を与えていることが分かります。

※1.出典：国土交通省「不動産価格指数（令和5年11月・令和5年第3四半期分）」
※2.出典：住宅金融支援機構ホームページ
※3.出典：主要都市銀行のHP等により集計した金利（中央値）を掲載。なお変動金利は昭和59年以降、固定金利期間選択型（3年）の金利は平成7年以降、固定金利期間選択型（10年）の金利は平成9年以降のデータを掲載。
※4.このグラフは過去の住宅ローン金利の推移を示したものであり、将来の金利動向を約束あるいは予測するものではありません。

不動産売却に及ぼす影響

不動産価格に影響を及ぼすということは、もちろん売却にも影響があります。
ここではどのようなことが考えられるのか3つの視点で見ていきましょう。

マイナス金利政策により、まず見込まれるのが住宅ローン金利の上昇です。このうち金融機関が長期金利の水準を決める固定型金利は、長期金利の上昇傾向を受けてすでに引き上げる動きが出る一方、住宅ローン利用者の7割以上が選択している変動型は、金融機関が企業向けに貸し出す際の基準金利を参考に決めているため、今後判断が必要になってくるかもしれません。